25 octombrie 2008
13 octombrie 2008
Regimul juridic al terenurilor
Regimul juridic al terenurilor
1. Regimul juridic al terenurilor proprietate publica
Prin regimul juridic al terenurilor intelegem ansamblul de reguli de fond si de forma care guverneaza actele juridice cu privire la terenuri. Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. si art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt inalienabile intrucat, nefiind in circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi instrainat. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea dreptului la actiune in revendicarea terenurilor care fac obiectul domeniului public;
- imposibilitatea dobandirii de catre terti a terenurilor din domeniul public, prin efectul prescriptiei achizitive (adica al uzucapiunii).
Sunt insesizabile, adica creditorii statului sau unitatilor administrativ-teritoriale nu pot urmari, in vederea indestularii creantelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public, intrucat bunurile ce apartin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit si insesizabile. Actele juridice incheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absoluta (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). Terenurile apartinand domeniului public pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 alin. 5 din Constitutie, art. 12 din Legea nr. 213/1998 si art. 84 din Legea nr. 69/1991). Astfel, potrivit art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dupa caz, in administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritatilor administratiei publice centrale si locale, a altor institutii publice de interes national, judetean sau local. Statul sau unitatile administrativ-teritoriale pot face orice acte de dispozitie cu privire la terenurie din domeniul lor privat, asemenea oricarui proprietar particular.
Legea nr. 69/1991 prevede ca instrainarea bunurilor apartinand domeniului privat al comunelor, oraselor sau judetelor, schimburile de terenuri, delimitarea sau partajarea imobilelor aflate in indiviziune cu acest domeniu privat, renuntarile la drepturi sau recunoasterile de drepturi in favoarea tertelor persoane se fac pe baza de expertiza insusita de consiliu (art. 84 alin. 3). In continuare, aceeasi lege prevede ca vanzarea, concesionarea, inchirierea si locatia de gestiune se fac prin licitatie publica (art. 84 alin. 2).
2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privata
Terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se afla in circuitul civil, adica ele pot fi dobandite si instrainate potrivit dispozitiilor de drept comun si cu respectarea dispozitiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei, terenurile pot fi instrainate numai prin acte juridice incheiate in forma autentica (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).
Legea instituie unele limitari privind instrainarea si respectiv dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel:
a) - In cazurile de dobandire prin acte juridice intre vii, proprietatea dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol, in echivalent arabil de familie, sub sanctiunea reductiunii actului juridic de instrainare pana la limita suprafetei legale (art. 2 alin. 2 si 3 din Legea nr. 54/1998).
b) - Terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii asupra lor. Actul de instrainare incheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absoluta. Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primar, prefect, procuror, precum si de orice persoana interesata (art. 32 din Legea nr. 18/1991 rep.). Vanzarea de terenuri agricole situate in extravilan se poate face numai prin exercitarea dreptului de preemtiune (drept de preferinta la pret egal) conform art. 5 din Legea nr. 54/1998. Dreptul de preemtiune revine coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor. Daca toti isi manifesta intentia de a cumpara imobilul, proprietarul are dreptul sa aleaga pe oricare dintre ei. Exercitarea dreptului de preemtiune se face in toate cazurile priln intermediul consiliului local in raza caruia este situat terenul. Procedura exercitarii dreptului de preemtiune este urmatoarea:
- persoana care doreste sa-si instraineze terenul este obligata sa inainteze oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local;
- in aceeasi zi secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, cu semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Ea va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria, precum si locul unde este situat terenul (art. 6 alin. 2 din Lege). Potrivit legii, oferta trebuie sa cuprinda si pretul cerut de catre vanzator , numai astfel putandu-se exercita efectiv dreptul de preemtiune. Detinatorii dreptului de preemtiune sunt obligati sa se pronunte in scris asupra ofertei in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare, si vor arata pretul oferit.
Oferta de cumparare se inregisteaza la primarie. In cazul in care, in termenul prevazut de lege, isi exercita dreptul de preemtiune mai multi tltulari, vanzatorul are dreptul sa aleaga pe acela dintre ofertanti care ofera pretul cel mai bun. Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemtiune nu este convenabil proprietarului, acesta fiind mai mic decat cel solicitat prin oferta de vanzare, atunci el poate sa vanda terenul oricarei persoane.
Daca in termenul prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemtiune nu si-a manifestat vointa de a cumpara terenul, acesta se vinde in mod liber. In fata notarului public, dovada publicitatii ofertei de vanzare se face cu actul eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teriroriale dupa expirarea termenului de exercitare a dreptului de preemtiune. Vanzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea dispozitiilor legale privind exercitarea dreptului de preemtiune este sanctionata cu nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare (art. 14, alin. 1 din Legea nr 54/1998).
In afara acestor restrictii ale exercitarii dreptului de proprietate asupra terenurilor, legea instituie si o interdictie a instrainarii sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii (art. 15 alin. 1 din Legea nr 54/1998). Instrainarile incheiate cu nerespectarea acestei prohibitii legale sunt lovite de nulitate absoluta. Nulitatea va fi constatata de catre instanta judecatoreasca la cererea oricarei persoane interesate si a procurorului. In acest sens, serviciile de transcriptiuni si inscriptiuni, precum si birourile de carte funciara ale judecatoriilor vor evidentia, in registrele de publicitate opozitiile de instrainare formulate de partea interesata si, in aceste cazuri, vor refuza eliberarea certificatelor de sarcini necesare autentificarii instrainarilor solicitate de persoanele care vor sa instraineze.
O alta interdictie instituita de lege se refera la cetatenii straini si apatrizii care nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania (art. 3 alin, 1 din Legea nr. 54/l998), In schimb, Legea prevede in mod expres ca cetatenii romani cu domiciliul in strainatate pot dobandi terenuri in Romania, atat prin acte juridice intre vii, cat si prin mostenire (art. 3 alin. 2 din Legea nr. 54/1998).
In fine, legea interzice persoanelor juridice straine sa dobandeasca terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte (art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998). Legea precizeaza insa ca, in cazul terenurilor ce fac obiectul investitiilor persoanelor fizice sau juridice straine, sunt si raman aplicabile dispozitiile legislatiei in vigoare privind regimul juridic al investitiilor straine (art. 3 alin. 4 din Legea nr. 54/l998).
3. Introducerea terenurilor agricole in circuitul urban
Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism - PUG - pot fi introduse in intravilanul localitatilor si unele terenuri din extravilan, numai in conditii temeinic fundamentate pe baza de planuri urbanistice zonale - PUZ, aprobate potrivit legii. Terenurile destinate construirii, evidentiate in intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizatia de construire. Suprafetele de teren scoase din circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, in termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, in vederea stabilirii taxei, in conformitate cu categoria de folosinta agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor agricole, si pentru operare in aeeste evidente, potrivit prevederilor legale.
4. Schimbul de terenuri
Schimbul de terenuri proprietate privata se poate face cu acordul partilor contractante prin act autentic. Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea absoluta a actului de schimb. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia juridica a terenului inlocuit, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor constituite anterior in conditiile legii. Potrivit legii, terenurile agricole proprietate publica, indiferent de titularul care le administreaza, nu pot face obiectul schimbului (art. 12 alin. 3 din Legea nr. 54/l998). Punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului realizat, se face de catre delegatul oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol judetean sau al municipiului Bucuresti in prezenta partilor contractante sau a reprezentantilor acestora operandu-se modificarile survenite in documentele cadastrale si in registrul agricol. Obligatiile pe care le au, potrivit legii, persoanele carora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole sunt de a-si stabili domiciliul si de a gospodari in localitatile in care este situat terenul. Nerespectarea acestor conditii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului si a constructiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despagubiri, iar pentru constructii proprietarul va primi o despagubire egala cu valoarea reala a acestora (art. 49 alin. 1 si 2 din Legea nr. 18/1991 rep).
Constatarea neindeplinirii de catre persoanele respective a acestor obligatii se face de catre prefect care, prin ordin, atesta pierderea dreptului de proprietate si trecerea acestuia, dupa caz, in proprietatea privata a comunei, orasului sau a municipiului in a carui raza este situat terenul (art. 49 alin. 3 din Legea nr. 18/l991 rep.). In ce priveste terenurile agricole situate in intravilan, legea prevede ca instrainarea lor este libera (art. 4 din Legea nr. 54/1998).
1. Regimul juridic al terenurilor proprietate publica
Prin regimul juridic al terenurilor intelegem ansamblul de reguli de fond si de forma care guverneaza actele juridice cu privire la terenuri. Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. si art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt inalienabile intrucat, nefiind in circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi instrainat. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea dreptului la actiune in revendicarea terenurilor care fac obiectul domeniului public;
- imposibilitatea dobandirii de catre terti a terenurilor din domeniul public, prin efectul prescriptiei achizitive (adica al uzucapiunii).
Sunt insesizabile, adica creditorii statului sau unitatilor administrativ-teritoriale nu pot urmari, in vederea indestularii creantelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public, intrucat bunurile ce apartin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit si insesizabile. Actele juridice incheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absoluta (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). Terenurile apartinand domeniului public pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 alin. 5 din Constitutie, art. 12 din Legea nr. 213/1998 si art. 84 din Legea nr. 69/1991). Astfel, potrivit art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dupa caz, in administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritatilor administratiei publice centrale si locale, a altor institutii publice de interes national, judetean sau local. Statul sau unitatile administrativ-teritoriale pot face orice acte de dispozitie cu privire la terenurie din domeniul lor privat, asemenea oricarui proprietar particular.
Legea nr. 69/1991 prevede ca instrainarea bunurilor apartinand domeniului privat al comunelor, oraselor sau judetelor, schimburile de terenuri, delimitarea sau partajarea imobilelor aflate in indiviziune cu acest domeniu privat, renuntarile la drepturi sau recunoasterile de drepturi in favoarea tertelor persoane se fac pe baza de expertiza insusita de consiliu (art. 84 alin. 3). In continuare, aceeasi lege prevede ca vanzarea, concesionarea, inchirierea si locatia de gestiune se fac prin licitatie publica (art. 84 alin. 2).
2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privata
Terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se afla in circuitul civil, adica ele pot fi dobandite si instrainate potrivit dispozitiilor de drept comun si cu respectarea dispozitiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei, terenurile pot fi instrainate numai prin acte juridice incheiate in forma autentica (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).
Legea instituie unele limitari privind instrainarea si respectiv dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel:
a) - In cazurile de dobandire prin acte juridice intre vii, proprietatea dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol, in echivalent arabil de familie, sub sanctiunea reductiunii actului juridic de instrainare pana la limita suprafetei legale (art. 2 alin. 2 si 3 din Legea nr. 54/1998).
b) - Terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii asupra lor. Actul de instrainare incheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absoluta. Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primar, prefect, procuror, precum si de orice persoana interesata (art. 32 din Legea nr. 18/1991 rep.). Vanzarea de terenuri agricole situate in extravilan se poate face numai prin exercitarea dreptului de preemtiune (drept de preferinta la pret egal) conform art. 5 din Legea nr. 54/1998. Dreptul de preemtiune revine coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor. Daca toti isi manifesta intentia de a cumpara imobilul, proprietarul are dreptul sa aleaga pe oricare dintre ei. Exercitarea dreptului de preemtiune se face in toate cazurile priln intermediul consiliului local in raza caruia este situat terenul. Procedura exercitarii dreptului de preemtiune este urmatoarea:
- persoana care doreste sa-si instraineze terenul este obligata sa inainteze oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local;
- in aceeasi zi secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, cu semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Ea va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria, precum si locul unde este situat terenul (art. 6 alin. 2 din Lege). Potrivit legii, oferta trebuie sa cuprinda si pretul cerut de catre vanzator , numai astfel putandu-se exercita efectiv dreptul de preemtiune. Detinatorii dreptului de preemtiune sunt obligati sa se pronunte in scris asupra ofertei in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare, si vor arata pretul oferit.
Oferta de cumparare se inregisteaza la primarie. In cazul in care, in termenul prevazut de lege, isi exercita dreptul de preemtiune mai multi tltulari, vanzatorul are dreptul sa aleaga pe acela dintre ofertanti care ofera pretul cel mai bun. Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemtiune nu este convenabil proprietarului, acesta fiind mai mic decat cel solicitat prin oferta de vanzare, atunci el poate sa vanda terenul oricarei persoane.
Daca in termenul prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemtiune nu si-a manifestat vointa de a cumpara terenul, acesta se vinde in mod liber. In fata notarului public, dovada publicitatii ofertei de vanzare se face cu actul eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teriroriale dupa expirarea termenului de exercitare a dreptului de preemtiune. Vanzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea dispozitiilor legale privind exercitarea dreptului de preemtiune este sanctionata cu nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare (art. 14, alin. 1 din Legea nr 54/1998).
In afara acestor restrictii ale exercitarii dreptului de proprietate asupra terenurilor, legea instituie si o interdictie a instrainarii sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii (art. 15 alin. 1 din Legea nr 54/1998). Instrainarile incheiate cu nerespectarea acestei prohibitii legale sunt lovite de nulitate absoluta. Nulitatea va fi constatata de catre instanta judecatoreasca la cererea oricarei persoane interesate si a procurorului. In acest sens, serviciile de transcriptiuni si inscriptiuni, precum si birourile de carte funciara ale judecatoriilor vor evidentia, in registrele de publicitate opozitiile de instrainare formulate de partea interesata si, in aceste cazuri, vor refuza eliberarea certificatelor de sarcini necesare autentificarii instrainarilor solicitate de persoanele care vor sa instraineze.
O alta interdictie instituita de lege se refera la cetatenii straini si apatrizii care nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania (art. 3 alin, 1 din Legea nr. 54/l998), In schimb, Legea prevede in mod expres ca cetatenii romani cu domiciliul in strainatate pot dobandi terenuri in Romania, atat prin acte juridice intre vii, cat si prin mostenire (art. 3 alin. 2 din Legea nr. 54/1998).
In fine, legea interzice persoanelor juridice straine sa dobandeasca terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte (art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998). Legea precizeaza insa ca, in cazul terenurilor ce fac obiectul investitiilor persoanelor fizice sau juridice straine, sunt si raman aplicabile dispozitiile legislatiei in vigoare privind regimul juridic al investitiilor straine (art. 3 alin. 4 din Legea nr. 54/l998).
3. Introducerea terenurilor agricole in circuitul urban
Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism - PUG - pot fi introduse in intravilanul localitatilor si unele terenuri din extravilan, numai in conditii temeinic fundamentate pe baza de planuri urbanistice zonale - PUZ, aprobate potrivit legii. Terenurile destinate construirii, evidentiate in intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizatia de construire. Suprafetele de teren scoase din circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, in termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, in vederea stabilirii taxei, in conformitate cu categoria de folosinta agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor agricole, si pentru operare in aeeste evidente, potrivit prevederilor legale.
4. Schimbul de terenuri
Schimbul de terenuri proprietate privata se poate face cu acordul partilor contractante prin act autentic. Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea absoluta a actului de schimb. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia juridica a terenului inlocuit, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor constituite anterior in conditiile legii. Potrivit legii, terenurile agricole proprietate publica, indiferent de titularul care le administreaza, nu pot face obiectul schimbului (art. 12 alin. 3 din Legea nr. 54/l998). Punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului realizat, se face de catre delegatul oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol judetean sau al municipiului Bucuresti in prezenta partilor contractante sau a reprezentantilor acestora operandu-se modificarile survenite in documentele cadastrale si in registrul agricol. Obligatiile pe care le au, potrivit legii, persoanele carora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole sunt de a-si stabili domiciliul si de a gospodari in localitatile in care este situat terenul. Nerespectarea acestor conditii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului si a constructiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despagubiri, iar pentru constructii proprietarul va primi o despagubire egala cu valoarea reala a acestora (art. 49 alin. 1 si 2 din Legea nr. 18/1991 rep).
Constatarea neindeplinirii de catre persoanele respective a acestor obligatii se face de catre prefect care, prin ordin, atesta pierderea dreptului de proprietate si trecerea acestuia, dupa caz, in proprietatea privata a comunei, orasului sau a municipiului in a carui raza este situat terenul (art. 49 alin. 3 din Legea nr. 18/l991 rep.). In ce priveste terenurile agricole situate in intravilan, legea prevede ca instrainarea lor este libera (art. 4 din Legea nr. 54/1998).
01 octombrie 2008
Tipuri de proprietati evaluate
Se pot intocmi pentru diferiti beneficiari (persoane fizice sau juridice,institutii private sau de stat) studii de evaluare pentru o gama larga de proprietati imobiliare precum:
1. Orice teren (terenuri extravilane, terenuri agricole, terenuri intravilane)
2. Orice cladire sau alta constructie ridicata ori incorporata intr-un teren (locuinte in cladiri individuale, apartamente in blocuri de locuinte, vile sau case de vacanta, birouri, spatii comerciale sau de depozitare, cladiri comerciale sau industriale, constructii agricole, constructii cu destinatie speciala)
3. Orice recolta, material lemnos, depozit mineral sau alta resursa naturala atasata terenului
4. Orice proprietate accesorie proprietatii prevazute la punctele (1)-(3), inclusiv orice septel si orice echipament utilizat in agricultura sau silvicultura
5. Orice drept de proprietate descris la punctele (1)-(4), inclusiv dreptul de folosinta sau dreptul de a obtine venit dintr-o astfel de proprietate.
SCOPURI ALE EVALUARII
1. Vanzari - cumparari de proprietati imobiliare. Fuziuni sau schimburi de proprietati imobiliare
In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care economia este in tranzitie,asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale unei proprietati imobiliare, venind astfel cu un suport material justificat in negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel, in alte tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.
2. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor
Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata. Bancile acorda credite in urma unor analize de risc, iar aceste credite reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a proprietatii imobiliare pusa garantie. Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea creditului, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat. Acest lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat, banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective. Din acest motiv este bine ca, pe langa evaluatorul agreat de banca, clientul sa apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valorea de piata a proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.
3. Pentru cei care emigreaza
Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare.
4. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru rezolvarea litigiilor
Justa compensare in caz de expropriere,cazuri de inselatorie dovedita a cumparatorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii, partajari - sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei evaluari.
5. Asigurari
Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie (costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor. Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial, situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si deprecierea cladirii). Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei, pentru ca in practica asiguratorilor se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.
6. Impozitarea
In Codul Fiscal Art. 253 (Calculul impozitului datorat de persoanele juridice) se prevad urmatoarele:
(1) In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.
(2) Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,25% si 1,50%, inclusiv.
(3) Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.
(4) In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.
(5) In cazul unei cladiri care a fost reevaluata conform prevederilor legale in vigoare, valoarea de inventar a cladirii este valoarea inregistrata in contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare.
(6) In cazul unei cladiri care a fost dobandita inainte de 1 ianuarie 1998 si care dupa aceasta data nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri este stabilita de consiliul local intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de inventar a cladirii, pana la data primei reevaluari, inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice.
Ca atare se impune, pentru toate personele juridice care detin in proprietate imobile, evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare redusa.
1. Orice teren (terenuri extravilane, terenuri agricole, terenuri intravilane)
2. Orice cladire sau alta constructie ridicata ori incorporata intr-un teren (locuinte in cladiri individuale, apartamente in blocuri de locuinte, vile sau case de vacanta, birouri, spatii comerciale sau de depozitare, cladiri comerciale sau industriale, constructii agricole, constructii cu destinatie speciala)
3. Orice recolta, material lemnos, depozit mineral sau alta resursa naturala atasata terenului
4. Orice proprietate accesorie proprietatii prevazute la punctele (1)-(3), inclusiv orice septel si orice echipament utilizat in agricultura sau silvicultura
5. Orice drept de proprietate descris la punctele (1)-(4), inclusiv dreptul de folosinta sau dreptul de a obtine venit dintr-o astfel de proprietate.
SCOPURI ALE EVALUARII
1. Vanzari - cumparari de proprietati imobiliare. Fuziuni sau schimburi de proprietati imobiliare
In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care economia este in tranzitie,asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale unei proprietati imobiliare, venind astfel cu un suport material justificat in negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel, in alte tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.
2. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor
Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata. Bancile acorda credite in urma unor analize de risc, iar aceste credite reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a proprietatii imobiliare pusa garantie. Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea creditului, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat. Acest lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat, banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective. Din acest motiv este bine ca, pe langa evaluatorul agreat de banca, clientul sa apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valorea de piata a proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.
3. Pentru cei care emigreaza
Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare.
4. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru rezolvarea litigiilor
Justa compensare in caz de expropriere,cazuri de inselatorie dovedita a cumparatorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii, partajari - sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei evaluari.
5. Asigurari
Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie (costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor. Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial, situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si deprecierea cladirii). Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei, pentru ca in practica asiguratorilor se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.
6. Impozitarea
In Codul Fiscal Art. 253 (Calculul impozitului datorat de persoanele juridice) se prevad urmatoarele:
(1) In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.
(2) Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,25% si 1,50%, inclusiv.
(3) Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.
(4) In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.
(5) In cazul unei cladiri care a fost reevaluata conform prevederilor legale in vigoare, valoarea de inventar a cladirii este valoarea inregistrata in contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare.
(6) In cazul unei cladiri care a fost dobandita inainte de 1 ianuarie 1998 si care dupa aceasta data nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri este stabilita de consiliul local intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de inventar a cladirii, pana la data primei reevaluari, inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice.
Ca atare se impune, pentru toate personele juridice care detin in proprietate imobile, evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare redusa.
Cod evaluator
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR
1. Consideratii generale
Codul deontologic al profesiei de evaluator, anexa la Statutul ANEVAR, cuprinde principiile etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor si exemple de practici lipsite de etica. ANEVAR este autorizat sa numeasca organisme care sa vegheze respectarea principiilor etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei de etica.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit in standard etic), ca si a standardelor profesionale, depinde in primul rand de intelegerea membrilor, de actiunile lor voluntare si in ultimul rand, atunci cand sunt necesare, de procedurile disciplinare, indreptate impotriva celor care se abat de la aceste principii.
Inscrierea in ANEVAR este voluntara. Acceptand statutul de membru, un evaluator isi asuma prin respectarea acestor principii etice, o obligatie de autodisciplina, dincolo de cerintele legilor si regulamentelor.
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprima recunoasterea de catre evaluator a propriilor responsabilitati fata de opinia publica, clienti si colegi. Aceste principii ii ghideaza pe membrii ANEVAR in indeplinirea responsabilitatilor lor profesionale pe baza conditiei etice si necesita un angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar daca acest lucru este contrar avantajului personal.
2. Responsabilitati
Pe parcursul indeplinirii responsabilitatilor profesionale ale determinarii valorii reale a proprietatilor, evaluatorul trebuie sa puna in aplicare judecati profesionale si morale rezonabile, in toate activitatile pe care le intreprinde.
Valoarea determinata trebuie sa fie obiectiva si nu trebuie influentata de factori subiectivi ca vointa, dorinta sau nevoia clientului sau altor persoane.
Evaluatorii ANEVAR au responsabilitati fata de toti cei care beneficiaza de serviciile lor profesionale. Membrii mai au si responsabilitatea continua de a coopera unii cu altii pentru a imbunatati arta evaluarii, pentru a pastra increderea publicului si pentru a duce la indeplinire cerintele speciale de auto−guvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a mentine si intari traditiile profesiunii.
3. Interesul public
Evaluatorii trebuie sa accepte obligatia de a actiona intr-un mod care va servi interesului public, va onora increderea publicului si va demonstra atasamentul fata de profesionalism.
Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de catre public. Publicul evaluatorilor este format din clienti, guvern, intreprinzatori, manageri, comunitatea financiara si de afaceri si toti cei care se bazeaza pe obiectivitatea si integritatea evaluatorilor pentru a mentine functionarea normala a societatii. Aceasta incredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definite drept bunastarea colectiva a comunitatii oamenilor si a institutiilor pe care profesia o serveste.
In aplicarea responsabilitatilor profesionale, evaluatorii se pot intalni cu presiuni conflictuale din partea fiecaruia din aceste grupuri. In rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie sa actioneze cu integritate, ghidati dupa perceptul conform caruia, atunci cand membrii ANEVAR isi indeplinesc responsabilitatile lor catre public, interesul clientilor este servit in cel mai bun mod cu putinta.
Cei care se bazeaza pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se asteapta ca acestia sa se achite de responsabilitatile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesionala cuvenita si cu un interes autentic in a servi publicul. Se asteapta ca acestia sa furnizeze servicii de calitate, sa stabileasca relatii contractuale si sa ofere o gama de servicii intr-o maniera care sa demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale si codului deontologic.
Toti cei care accepta calitatea de membru ANEVAR se angajeaza sa onoreze increderea publica. In schimbul increderii pe care publicul si-o pune in ei, membrii trebuie sa caute continuu sa demonstreze dedicarea lor in atingerea excelentei profesionale.
4. Integritatea
Pentru a mentine si a raspandi increderea publica, membrii trebuie sa-si indeplineasca toate indatoririle profesionale in spiritul celei mai inalte integritati.
Integritatea este un element fundamental pentru recunoasterea profesionala. Integritatea pretinde ca un membru sa fie onest, sincer in limitele confidentialitatii clientului. Evaluatorul nu trebuie sa fie subordonat castigului si avantajelor personale.
Evaluatorul are obligatia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluarii, care s-ar putea datora fie abordarii gresite, fie estimarii facute cu o aproximatie foarte larga.
Evaluatorul are obligatia sa explice si sa descrie corespunzator ce intelege prin evaluare in cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neintelegerile si greselile voite sau intamplatoare ulterioare.
Nu este corect ca un evaluator sa accepte un contract de evaluare pentru un domeniu in afara calificarii sale profesionale cu exceptia cazurilor in care:
• a adus inainte la cunostinta clientului limitele competentei sale;
• se asociaza cu un alt evaluator care are calificarea necesara in domeniul-specific.
Cand doi sau mai multi clienti potentiali solicita serviciile aceluiasi evaluator relativ la aceeasi evaluare, evaluatorul nu poate accepta decat pe unul, cu exceptia cazului cand exista consensul partilor implicate.
Integritatea este masurata in termeni de ce este drept si just. Evaluatorul trebuie sa-si testeze deciziile si actiunile, sa urmareasca atat forma cat si spiritul standardelor tehnice si etice, principiile obiectivitatii, ale independentei si ale rigurozitatii.
5. Obiectivitatea si independenta
Un membru trebuie sa-si mentina independenta si sa nu se afle in conflict de interese atunci cand isi exercita responsabilitatile profesionale. Evaluatorul trebuie sa fie independent in fapte si aparente atunci cand ofera servicii de evaluare sau consultanta.
Principiul obiectivitatii impune obligatia de a fi impartial, onest din punct de vedere intelectual si in afara conflictelor de interese.
Independenta exclude relatiile care ar putea parea ca micsoreaza obiectivitatea membrilor in oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie sa protejeze integritatea muncii lor, sa mentina obiectivitatea si sa evite orice subordonare a judecatii lor.
Obligatia evaluatorului fata de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv, rezultatele precise si reale asupra evaluarii cerute, indiferent de dorinta si indicatiile clientului. Incertitudinile trebuie, deasemenea, facute cunoscute.
6. Rigurozitatea
Membrii trebuie sa se ghideze dupa standardele etice si profesionale, sa se straduiasca continuu sa imbunatateasca competenta si calitatea serviciilor lor si sa-si exercite responsabilitatile profesionale la capacitatea maxima.
Rigurozitatea solicita membrilor sa-si exercite responsabilitatile profesionale cu competenta si sarguinta. Ea impune obligatia de a indeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxima, avandu-se mereu in vedere interesul clientului pentru care sunt indeplinite aceste servicii si in concordanta cu responsabilitatea profesionala fata de interesul public.
Competenta deriva din sintetizarea pregatirii si a experientei. Ea incepe cu stapanirea cunostintelor cerute pentru a deveni evaluator.
Mentinerea competentei solicita un angajament de instruire si de perfectionare profesionala, care trebuie sa continue pe tot timpul vietii profesionale a membrilor. Competenta este o responsabilitate individuala a fiecarui membru, care trebuie sa ia toate masurile pentru a atinge un nivel de competenta care va asigura faptul ca valoarea din rapoartele de evaluare va respecta un inalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic si statutul ANEVAR.
Fiecare membru este responsabil de stabilirea competentei sale, evaluand daca pregatirea, experienta si judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitatile care trebuie asumate.
Evaluatorul trebuie sa execute constiincios si cu competenta contractele ce ii sunt incredintate. Loialitatea, impartialitatea si dorinta de a fi util clientului trebuie sa inspire si sa ghideze lucrarile lui.
7. Confidentialitate
Evaluatorul angajat intr-o actiune de evaluare are obligatia de a nu dezvalui angajarea sa de catre client unor terte persoane, precum si obligatia de a nu dezvalui rezultatele evaluarii fara permisiunea scrisa si prealabila a clientului sau, sau fara sa fie obligat de o procedura judiciara.
In cazul in care raportul de evaluare este pus de catre client la dispozitia unor terte persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelasi drept de a se baza pe validitatea si obiectivitatea raportului evaluatorului ca si clientul initial.
8. Practici lipsite de etica si de profesionalism in munca de evaluare
Se considera ca exemplele prezentate nu acopera toate aspectele.
• Poate fi suspectat rezultatul unei evaluari si deci considerat lipsit de valabilitate, daca evaluatorul a acceptat un contract a carui plata este conditionata de:
a) o decizie judecatoreasca favorabila clientului referitoare la proprietatea evaluata;
b) o reducere de impozit obtinuta de client pentru acea proprietate;
c) pretul vanzarii acelei proprietati;
d) orice indicatii sau concluzii furnizate apriori de client.
• Este lipsit de etica si profesionalism acceptarea unor contracte a caror plata reprezinta procente din valoarea la care se ajunge in urma operatiunii de evaluare.
• Se considera lipsita de etica si profesionalism acceptarea de catre un evaluator a unui contract care priveste o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiva. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fata de o proprietate evaluata includ:
a) dobandirea respectivei proprietati;
b) functionarea ca agent de vanzare-cumparare sau finantare a respectivei proprietati;
c) administrarea respectivei proprietati.
• Este lipsita de etica si profesionalism:
a) utilizarea semnaturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
b) in cazul unui raport comun lipsa unei semnaturi sau orice opinie divergenta;
c) in cazul colaborarii intre doi sau mai multi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
d) in cazul unor evaluari independente pentru aceeasi proprietate, colaborarea in orice fel a evaluatorilor angajati independent.
• Nu este etic si profesional ca un evaluator sa emita asupra valorii unei proprietati o opinie fara a face investigatii complete si fara a analiza toate datele.
• Reclama nu este incompatibila cu etica, dar este lipsita de etica utilizarea in cadrul reclamei a informatiilor false cum ar fi:
- prezentarea gresita a experientei si calificarii profesionale;- prezentarea falsa a serviciilor ce pot fi oferite conform calificarii sau prezentarea pentru reclama a unor contracte anterioare fara permisiunea expresa a clientului;- afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului ca evaluarea ar putea fi efectuata conform intereselor clientului.
• In cazul in care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de alti evaluatori, este lipsit de etica ca acesta sa denigreze munca desfasurata.
Parerile exprimate nu se vor referi la valoarea obtinuta, ci la respectarea standardelor si procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese si a judecatii evaluatorului.
• Este o practica lipsita de etica exprimarea publica a unor opinii despre profesionalismul, experienta, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membrii ai ANEVAR, precum si defaimarea organizatiei.
1. Consideratii generale
Codul deontologic al profesiei de evaluator, anexa la Statutul ANEVAR, cuprinde principiile etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor si exemple de practici lipsite de etica. ANEVAR este autorizat sa numeasca organisme care sa vegheze respectarea principiilor etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei de etica.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit in standard etic), ca si a standardelor profesionale, depinde in primul rand de intelegerea membrilor, de actiunile lor voluntare si in ultimul rand, atunci cand sunt necesare, de procedurile disciplinare, indreptate impotriva celor care se abat de la aceste principii.
Inscrierea in ANEVAR este voluntara. Acceptand statutul de membru, un evaluator isi asuma prin respectarea acestor principii etice, o obligatie de autodisciplina, dincolo de cerintele legilor si regulamentelor.
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprima recunoasterea de catre evaluator a propriilor responsabilitati fata de opinia publica, clienti si colegi. Aceste principii ii ghideaza pe membrii ANEVAR in indeplinirea responsabilitatilor lor profesionale pe baza conditiei etice si necesita un angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar daca acest lucru este contrar avantajului personal.
2. Responsabilitati
Pe parcursul indeplinirii responsabilitatilor profesionale ale determinarii valorii reale a proprietatilor, evaluatorul trebuie sa puna in aplicare judecati profesionale si morale rezonabile, in toate activitatile pe care le intreprinde.
Valoarea determinata trebuie sa fie obiectiva si nu trebuie influentata de factori subiectivi ca vointa, dorinta sau nevoia clientului sau altor persoane.
Evaluatorii ANEVAR au responsabilitati fata de toti cei care beneficiaza de serviciile lor profesionale. Membrii mai au si responsabilitatea continua de a coopera unii cu altii pentru a imbunatati arta evaluarii, pentru a pastra increderea publicului si pentru a duce la indeplinire cerintele speciale de auto−guvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a mentine si intari traditiile profesiunii.
3. Interesul public
Evaluatorii trebuie sa accepte obligatia de a actiona intr-un mod care va servi interesului public, va onora increderea publicului si va demonstra atasamentul fata de profesionalism.
Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de catre public. Publicul evaluatorilor este format din clienti, guvern, intreprinzatori, manageri, comunitatea financiara si de afaceri si toti cei care se bazeaza pe obiectivitatea si integritatea evaluatorilor pentru a mentine functionarea normala a societatii. Aceasta incredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definite drept bunastarea colectiva a comunitatii oamenilor si a institutiilor pe care profesia o serveste.
In aplicarea responsabilitatilor profesionale, evaluatorii se pot intalni cu presiuni conflictuale din partea fiecaruia din aceste grupuri. In rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie sa actioneze cu integritate, ghidati dupa perceptul conform caruia, atunci cand membrii ANEVAR isi indeplinesc responsabilitatile lor catre public, interesul clientilor este servit in cel mai bun mod cu putinta.
Cei care se bazeaza pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se asteapta ca acestia sa se achite de responsabilitatile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesionala cuvenita si cu un interes autentic in a servi publicul. Se asteapta ca acestia sa furnizeze servicii de calitate, sa stabileasca relatii contractuale si sa ofere o gama de servicii intr-o maniera care sa demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale si codului deontologic.
Toti cei care accepta calitatea de membru ANEVAR se angajeaza sa onoreze increderea publica. In schimbul increderii pe care publicul si-o pune in ei, membrii trebuie sa caute continuu sa demonstreze dedicarea lor in atingerea excelentei profesionale.
4. Integritatea
Pentru a mentine si a raspandi increderea publica, membrii trebuie sa-si indeplineasca toate indatoririle profesionale in spiritul celei mai inalte integritati.
Integritatea este un element fundamental pentru recunoasterea profesionala. Integritatea pretinde ca un membru sa fie onest, sincer in limitele confidentialitatii clientului. Evaluatorul nu trebuie sa fie subordonat castigului si avantajelor personale.
Evaluatorul are obligatia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluarii, care s-ar putea datora fie abordarii gresite, fie estimarii facute cu o aproximatie foarte larga.
Evaluatorul are obligatia sa explice si sa descrie corespunzator ce intelege prin evaluare in cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neintelegerile si greselile voite sau intamplatoare ulterioare.
Nu este corect ca un evaluator sa accepte un contract de evaluare pentru un domeniu in afara calificarii sale profesionale cu exceptia cazurilor in care:
• a adus inainte la cunostinta clientului limitele competentei sale;
• se asociaza cu un alt evaluator care are calificarea necesara in domeniul-specific.
Cand doi sau mai multi clienti potentiali solicita serviciile aceluiasi evaluator relativ la aceeasi evaluare, evaluatorul nu poate accepta decat pe unul, cu exceptia cazului cand exista consensul partilor implicate.
Integritatea este masurata in termeni de ce este drept si just. Evaluatorul trebuie sa-si testeze deciziile si actiunile, sa urmareasca atat forma cat si spiritul standardelor tehnice si etice, principiile obiectivitatii, ale independentei si ale rigurozitatii.
5. Obiectivitatea si independenta
Un membru trebuie sa-si mentina independenta si sa nu se afle in conflict de interese atunci cand isi exercita responsabilitatile profesionale. Evaluatorul trebuie sa fie independent in fapte si aparente atunci cand ofera servicii de evaluare sau consultanta.
Principiul obiectivitatii impune obligatia de a fi impartial, onest din punct de vedere intelectual si in afara conflictelor de interese.
Independenta exclude relatiile care ar putea parea ca micsoreaza obiectivitatea membrilor in oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie sa protejeze integritatea muncii lor, sa mentina obiectivitatea si sa evite orice subordonare a judecatii lor.
Obligatia evaluatorului fata de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv, rezultatele precise si reale asupra evaluarii cerute, indiferent de dorinta si indicatiile clientului. Incertitudinile trebuie, deasemenea, facute cunoscute.
6. Rigurozitatea
Membrii trebuie sa se ghideze dupa standardele etice si profesionale, sa se straduiasca continuu sa imbunatateasca competenta si calitatea serviciilor lor si sa-si exercite responsabilitatile profesionale la capacitatea maxima.
Rigurozitatea solicita membrilor sa-si exercite responsabilitatile profesionale cu competenta si sarguinta. Ea impune obligatia de a indeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxima, avandu-se mereu in vedere interesul clientului pentru care sunt indeplinite aceste servicii si in concordanta cu responsabilitatea profesionala fata de interesul public.
Competenta deriva din sintetizarea pregatirii si a experientei. Ea incepe cu stapanirea cunostintelor cerute pentru a deveni evaluator.
Mentinerea competentei solicita un angajament de instruire si de perfectionare profesionala, care trebuie sa continue pe tot timpul vietii profesionale a membrilor. Competenta este o responsabilitate individuala a fiecarui membru, care trebuie sa ia toate masurile pentru a atinge un nivel de competenta care va asigura faptul ca valoarea din rapoartele de evaluare va respecta un inalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic si statutul ANEVAR.
Fiecare membru este responsabil de stabilirea competentei sale, evaluand daca pregatirea, experienta si judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitatile care trebuie asumate.
Evaluatorul trebuie sa execute constiincios si cu competenta contractele ce ii sunt incredintate. Loialitatea, impartialitatea si dorinta de a fi util clientului trebuie sa inspire si sa ghideze lucrarile lui.
7. Confidentialitate
Evaluatorul angajat intr-o actiune de evaluare are obligatia de a nu dezvalui angajarea sa de catre client unor terte persoane, precum si obligatia de a nu dezvalui rezultatele evaluarii fara permisiunea scrisa si prealabila a clientului sau, sau fara sa fie obligat de o procedura judiciara.
In cazul in care raportul de evaluare este pus de catre client la dispozitia unor terte persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelasi drept de a se baza pe validitatea si obiectivitatea raportului evaluatorului ca si clientul initial.
8. Practici lipsite de etica si de profesionalism in munca de evaluare
Se considera ca exemplele prezentate nu acopera toate aspectele.
• Poate fi suspectat rezultatul unei evaluari si deci considerat lipsit de valabilitate, daca evaluatorul a acceptat un contract a carui plata este conditionata de:
a) o decizie judecatoreasca favorabila clientului referitoare la proprietatea evaluata;
b) o reducere de impozit obtinuta de client pentru acea proprietate;
c) pretul vanzarii acelei proprietati;
d) orice indicatii sau concluzii furnizate apriori de client.
• Este lipsit de etica si profesionalism acceptarea unor contracte a caror plata reprezinta procente din valoarea la care se ajunge in urma operatiunii de evaluare.
• Se considera lipsita de etica si profesionalism acceptarea de catre un evaluator a unui contract care priveste o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiva. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fata de o proprietate evaluata includ:
a) dobandirea respectivei proprietati;
b) functionarea ca agent de vanzare-cumparare sau finantare a respectivei proprietati;
c) administrarea respectivei proprietati.
• Este lipsita de etica si profesionalism:
a) utilizarea semnaturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
b) in cazul unui raport comun lipsa unei semnaturi sau orice opinie divergenta;
c) in cazul colaborarii intre doi sau mai multi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
d) in cazul unor evaluari independente pentru aceeasi proprietate, colaborarea in orice fel a evaluatorilor angajati independent.
• Nu este etic si profesional ca un evaluator sa emita asupra valorii unei proprietati o opinie fara a face investigatii complete si fara a analiza toate datele.
• Reclama nu este incompatibila cu etica, dar este lipsita de etica utilizarea in cadrul reclamei a informatiilor false cum ar fi:
- prezentarea gresita a experientei si calificarii profesionale;- prezentarea falsa a serviciilor ce pot fi oferite conform calificarii sau prezentarea pentru reclama a unor contracte anterioare fara permisiunea expresa a clientului;- afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului ca evaluarea ar putea fi efectuata conform intereselor clientului.
• In cazul in care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de alti evaluatori, este lipsit de etica ca acesta sa denigreze munca desfasurata.
Parerile exprimate nu se vor referi la valoarea obtinuta, ci la respectarea standardelor si procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese si a judecatii evaluatorului.
• Este o practica lipsita de etica exprimarea publica a unor opinii despre profesionalismul, experienta, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membrii ai ANEVAR, precum si defaimarea organizatiei.
Evaluarea imobiliara
Evaluarea exprima o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliara este o analiza, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala specializata în analiza si evaluarea proprietatilor (evaluatorul imobiliar).
Criteriile pe baza carora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret într-o tranzactie obiectiva.
Proprietatea imobiliara
Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil ce este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau contract de închiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. In contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).
Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute:
- posesia
- folosinta
- dispozitia.
Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a închiria, de a testa (a lasa mostenire), de a dona sau de a alege, de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. In anumite situatii, un anumit atribut poate fi separat si transferat, inchiriat sau instrainat, in conditiile legii. Prerogativele sau beneficiile corespunzatoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitari externe impuse de catre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbana sau preluarea de catre stat a proprietatilor fara proprietar sau mostenitor.
Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin.
Contractele de închiriere sunt întelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de închiriere proprietarul îsi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de folosinta. Chiriasul sau locatarul dobândeste, în temeiul contractului de închiriere, dreptul de a ocupa si a folosi proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si în anumite conditii. Subinchirierile iau nastere în cazul în care chiriasul transfera unui tert, numit subchirias (sublocatar) dreptul de care se bucura chiriasul, respectiv dreptul de ocupare si folosinta.
Un evaluator trebuie sa analizeze în ce masura orice clauze sau conditii dintr-un contract de închiriere afecteaza valoarea proprietatii.
Servitutile reprezinta un beneficiu necorporal asupra proprietatii detinute, care incredinteaza utilizarea unei parti a acesteia fara a duce la dobândirea proprietatii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobândite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei proprietati imobiliare, aflata în proprietatea altei persoane.
Coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea legala a drepturilor de proprietate. Un exemplu il constituie proprietatea imobiliara care nu apartine unui singur proprietar. Proprietatea poate apartine unei societati comerciale, cu mai multi actionari sau asociati, sau mai multor coproprietari.
Un beneficiu financiar poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci când aceasta este utilizata ca si colateral pentru garantarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital la proprietatea respectiva este considerata ca un activ financiar distinct.
Evaluarea proprietatii imobiliare se realizeaza in diverse scopuri, printre care:
- raportari financiare
- tranzactii care implica transferul proprietatii
- credite sau împrumuturi garantate cu proprietatea
- litigii
- probleme de impozitare
- consultanta
- luarea unor decizii investitionale.
Cu exceptia ultimului caz, valoarea de piata reprezinta baza de stabilire a valorii, în toate situatiile urmatoare:
Evaluari ale activelor corporale imobilizate in scopul intocmirii situatiilor financiare, pentru reflectarea efectului modificarii preturilor sau valorilor curente;
Evaluari pentru a asista un cumparator potential la intocmirea ofertei sale sau a asista un vanzator potential în stabilirea unui pret acceptabil pe care sa il pretinda sau pentru a ajuta ambele parti sa determine pretul de vanzare pentru o anumita tranzactie; evaluari pentru stabilirea bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprietati multiple;
Evaluari solicitate pentru estimarea valorii unei proprietati cu care se garanteaza un credit ipotecar sau pentru a stabili o baza de asigurare sau de garantare a unui credit cu o proprietate;
Evaluari utilizate in exproprieri pentru cauza de utilitate publica, in litigii sau arbitraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese partiale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau violari ale legislatiei de mediu;
Evaluari necesare pentru estimarea valorii de impozitare; pentru separarea activelor în active amortizabile si active neamortizabile si determinarea, în acest mod, a amortizarii aplicabile sau pentru determinarea taxelor legate de donatii sau mosteniri;
Evaluari si lucrari auxiliare pentru un spectru larg de clienti, de exemplu: investitori, asiguratori, licitatori, lichidatori, administratia locala (pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o diversitate de scopuri, de exemplu: analize de piata sau de fezabilitate, analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi actiuni emise (sau revizuirea acesteia) si pentru stabilirea evolutiei chiriei si ratelor de leasing viitoare.
In orice evaluare a proprietatilor imobiliare trebuie identificate caracteristicile relevante ale proprietatii. Caracteristicile proprietatii includ:
- localizarea, descrierea fizica si juridica si atributele economice sau de a genera venit;
- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina/libera, dreptul de a închiria, dreptul chiriasului de ocupare si folosinta, dreptul de subînchiriere);
- orice proprietate mobila, adaugiri sau active necorporale care nu sunt proprietate imobiliara, dar sunt incluse în evaluare de mai jos;
- orice servituti, restrictii, impedimente, inchirieri, conditionari sau clasificari speciale asupra proprietatii sau a altor elemente de natura similara cunoscute;
- daca proprietatea subiect reprezinta un drept partial sau fractionar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren.
Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt:
- cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, în cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor);
- efectele unor modificari probabile de zonare sau dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utilitati publice sau coridoare de acces;
- piete în declin, caracterizate prin cerere redusa, oferta excedentara, numar redus de tranzactii, in care estimarile valorii de piata pot fi sustinute în mica masura pe date istorice sau curente. In aceste cazuri, participantii pe piata se pot focaliza spre alti indicatori ai valorii sau performantelor proprietatii.
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, în general, abordarile prin: comparatia vânzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vânzarea cea mai mare.
1. Abordarea prin comparatia vânzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vanzarile, astfel încat sa existe certitudinea ca partile implicate in tranzactie au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vanzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vânzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.
Abordarea prin comparatia vânzarilor este aplicabila si convingatoare numai în cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si în cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, increderea in abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci când conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau în cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vandute.
2. In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia în considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
3. Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. In mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. In cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizica, cat si deprecierea functionala. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar.
In general, abordarile si metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzand proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunurile mobile), intreprinderile si activele financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta în mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt, de obicei, vândute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, în timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata de valori mobiliare relevanta.
Criteriile pe baza carora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret într-o tranzactie obiectiva.
Proprietatea imobiliara
Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil ce este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau contract de închiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. In contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).
Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute:
- posesia
- folosinta
- dispozitia.
Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a închiria, de a testa (a lasa mostenire), de a dona sau de a alege, de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. In anumite situatii, un anumit atribut poate fi separat si transferat, inchiriat sau instrainat, in conditiile legii. Prerogativele sau beneficiile corespunzatoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitari externe impuse de catre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbana sau preluarea de catre stat a proprietatilor fara proprietar sau mostenitor.
Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin.
Contractele de închiriere sunt întelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de închiriere proprietarul îsi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de folosinta. Chiriasul sau locatarul dobândeste, în temeiul contractului de închiriere, dreptul de a ocupa si a folosi proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si în anumite conditii. Subinchirierile iau nastere în cazul în care chiriasul transfera unui tert, numit subchirias (sublocatar) dreptul de care se bucura chiriasul, respectiv dreptul de ocupare si folosinta.
Un evaluator trebuie sa analizeze în ce masura orice clauze sau conditii dintr-un contract de închiriere afecteaza valoarea proprietatii.
Servitutile reprezinta un beneficiu necorporal asupra proprietatii detinute, care incredinteaza utilizarea unei parti a acesteia fara a duce la dobândirea proprietatii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobândite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei proprietati imobiliare, aflata în proprietatea altei persoane.
Coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea legala a drepturilor de proprietate. Un exemplu il constituie proprietatea imobiliara care nu apartine unui singur proprietar. Proprietatea poate apartine unei societati comerciale, cu mai multi actionari sau asociati, sau mai multor coproprietari.
Un beneficiu financiar poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci când aceasta este utilizata ca si colateral pentru garantarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital la proprietatea respectiva este considerata ca un activ financiar distinct.
Evaluarea proprietatii imobiliare se realizeaza in diverse scopuri, printre care:
- raportari financiare
- tranzactii care implica transferul proprietatii
- credite sau împrumuturi garantate cu proprietatea
- litigii
- probleme de impozitare
- consultanta
- luarea unor decizii investitionale.
Cu exceptia ultimului caz, valoarea de piata reprezinta baza de stabilire a valorii, în toate situatiile urmatoare:
Evaluari ale activelor corporale imobilizate in scopul intocmirii situatiilor financiare, pentru reflectarea efectului modificarii preturilor sau valorilor curente;
Evaluari pentru a asista un cumparator potential la intocmirea ofertei sale sau a asista un vanzator potential în stabilirea unui pret acceptabil pe care sa il pretinda sau pentru a ajuta ambele parti sa determine pretul de vanzare pentru o anumita tranzactie; evaluari pentru stabilirea bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprietati multiple;
Evaluari solicitate pentru estimarea valorii unei proprietati cu care se garanteaza un credit ipotecar sau pentru a stabili o baza de asigurare sau de garantare a unui credit cu o proprietate;
Evaluari utilizate in exproprieri pentru cauza de utilitate publica, in litigii sau arbitraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese partiale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau violari ale legislatiei de mediu;
Evaluari necesare pentru estimarea valorii de impozitare; pentru separarea activelor în active amortizabile si active neamortizabile si determinarea, în acest mod, a amortizarii aplicabile sau pentru determinarea taxelor legate de donatii sau mosteniri;
Evaluari si lucrari auxiliare pentru un spectru larg de clienti, de exemplu: investitori, asiguratori, licitatori, lichidatori, administratia locala (pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o diversitate de scopuri, de exemplu: analize de piata sau de fezabilitate, analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi actiuni emise (sau revizuirea acesteia) si pentru stabilirea evolutiei chiriei si ratelor de leasing viitoare.
In orice evaluare a proprietatilor imobiliare trebuie identificate caracteristicile relevante ale proprietatii. Caracteristicile proprietatii includ:
- localizarea, descrierea fizica si juridica si atributele economice sau de a genera venit;
- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina/libera, dreptul de a închiria, dreptul chiriasului de ocupare si folosinta, dreptul de subînchiriere);
- orice proprietate mobila, adaugiri sau active necorporale care nu sunt proprietate imobiliara, dar sunt incluse în evaluare de mai jos;
- orice servituti, restrictii, impedimente, inchirieri, conditionari sau clasificari speciale asupra proprietatii sau a altor elemente de natura similara cunoscute;
- daca proprietatea subiect reprezinta un drept partial sau fractionar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren.
Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt:
- cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, în cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor);
- efectele unor modificari probabile de zonare sau dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utilitati publice sau coridoare de acces;
- piete în declin, caracterizate prin cerere redusa, oferta excedentara, numar redus de tranzactii, in care estimarile valorii de piata pot fi sustinute în mica masura pe date istorice sau curente. In aceste cazuri, participantii pe piata se pot focaliza spre alti indicatori ai valorii sau performantelor proprietatii.
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, în general, abordarile prin: comparatia vânzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vânzarea cea mai mare.
1. Abordarea prin comparatia vânzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vanzarile, astfel încat sa existe certitudinea ca partile implicate in tranzactie au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vanzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vânzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.
Abordarea prin comparatia vânzarilor este aplicabila si convingatoare numai în cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si în cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, increderea in abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci când conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau în cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vandute.
2. In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia în considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
3. Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. In mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. In cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizica, cat si deprecierea functionala. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar.
In general, abordarile si metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzand proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunurile mobile), intreprinderile si activele financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta în mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt, de obicei, vândute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, în timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata de valori mobiliare relevanta.
Acte necesare intocmirii raportului de evaluare
Acte proprietate;
Documentatie cadastrala;
Fisa corpului de proprietate;
Memoriu tehnic;
Autorizatie constructie;
Certificat inmatriculare societate comerciala (daca este cazul);
Carte identitate imputernicit legal, proprietar;
Lista mijloacelor fixe (imobilele ce fac obiectul evaluarii);
Date de identificare ale beneficiarului raportului de evaluare;
Documentele se vor preda in copii.
Documentatie cadastrala;
Extras carte funciara;
Incheiere intabulare;Fisa corpului de proprietate;
Memoriu tehnic;
Autorizatie constructie;
Certificat inmatriculare societate comerciala (daca este cazul);
Carte identitate imputernicit legal, proprietar;
Lista mijloacelor fixe (imobilele ce fac obiectul evaluarii);
Date de identificare ale beneficiarului raportului de evaluare;
Documentele se vor preda in copii.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)